◎新築
　
　耐用年数　木造　２２年　減価償却率　４．６％

　取得額×４．６％＝毎年の減価償却額

　取得額−毎年の減価償却額＝１年目の簿価

取得して２年目

　１年目の簿価−毎年の減価償却額＝２年目の１２月末簿価

取得して３年目

　２年目の簿価−毎年の減価償却額＝３年目の１２月末簿価


◎中古

取得時に築１０年の場合

　（耐用年数木造２２年−１０年）＋１０年×２０%＝１４年

　１４年の減価償却率　７．２％

　取得額×７．２％＝毎年の減価償却額

　取得額−毎年の減価償却額＝１年目の簿価　

　以下新築と同じ

取得時に耐用年数２２年を経過した物件

　耐用年数木造２２年×２０%＝４年

　４年の減価償却率　２５％

　取得額×２５％＝毎年の減価償却額

　取得額−毎年の減価償却額＝１年目の簿価　

　以下新築と同じ


取得額の算出案

　毎年固定資産税の計算書が市役所から届きます。
　その中には　土地と家屋のそれぞれの固定資産評価額が記載されています。
　その比率で　取得した時の金額から土地・建物の値段を算出する。
　これで使用した比率で　売却額から計算して土地・建物の値段を算出する。

　＊端数は何処かで切りの良い数字で。

　購入時の時の契約書等が残っていたら、購入時にその年度の未経過の固定資産税も前の持ち主に払っているので、契約書と一緒に資料があると思います。
　もし残っていれば、その資料を基に取得時の土地・建物の値段を算出する。
　売却時の価値は、売却額から計算して土地・建物の値段を算出する。


因みに税額は　売却益に対して　国　15％　復興税　2.1％　地方税　5％が掛かります。


節税に関しては�@と�Aどちらかの選択が可能の様です。


�@２０２０年度のマイホーム売却だと　２０１８年度まで住んでいれば

　居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を受けれます。

�A但し、売却後もローン残高が残っている場合には

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例もあります。
これは３年間　赤字分が所得から控除できる制度です。


向こう三年分の税金が安くなるか？を比較検討しましょう。
多分、�@の方が節税効果は大きいような気もします。