2021/1/25

家の売却  日々
◎新築
 
 耐用年数 木造 22年 減価償却率 4.6%

 取得額×4.6%=毎年の減価償却額

 取得額−毎年の減価償却額=1年目の簿価

取得して2年目

 1年目の簿価−毎年の減価償却額=2年目の12月末簿価

取得して3年目

 2年目の簿価−毎年の減価償却額=3年目の12月末簿価


◎中古

取得時に築10年の場合

 (耐用年数木造22年−10年)+10年×20%=14年

 14年の減価償却率 7.2%

 取得額×7.2%=毎年の減価償却額

 取得額−毎年の減価償却額=1年目の簿価 

 以下新築と同じ

取得時に耐用年数22年を経過した物件

 耐用年数木造22年×20%=4年

 4年の減価償却率 25%

 取得額×25%=毎年の減価償却額

 取得額−毎年の減価償却額=1年目の簿価 

 以下新築と同じ


取得額の算出案

 毎年固定資産税の計算書が市役所から届きます。
 その中には 土地と家屋のそれぞれの固定資産評価額が記載されています。
 その比率で 取得した時の金額から土地・建物の値段を算出する。
 これで使用した比率で 売却額から計算して土地・建物の値段を算出する。

 *端数は何処かで切りの良い数字で。

 購入時の時の契約書等が残っていたら、購入時にその年度の未経過の固定資産税も前の持ち主に払っているので、契約書と一緒に資料があると思います。
 もし残っていれば、その資料を基に取得時の土地・建物の値段を算出する。
 売却時の価値は、売却額から計算して土地・建物の値段を算出する。


因みに税額は 売却益に対して 国 15% 復興税 2.1% 地方税 5%が掛かります。


節税に関しては@とAどちらかの選択が可能の様です。


@2020年度のマイホーム売却だと 2018年度まで住んでいれば

 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を受けれます。

A但し、売却後もローン残高が残っている場合には

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例もあります。
これは3年間 赤字分が所得から控除できる制度です。


向こう三年分の税金が安くなるか?を比較検討しましょう。
多分、@の方が節税効果は大きいような気もします。




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